Procesi me të cilin autoritetet publike, duke ushtruar kompetencat e tyre mbi përdorimin e tokës, caktojnë zona për funksione të ndryshme dhe rregullojnë se cilat përdorime lejohen në secilën. Zakonisht dallohen zona banimi, industriale, tregtare, të shitjes me pakicë dhe bujqësore. Rregullat mund të përcaktojnë edhe dendësinë e banimit, lartësinë e ndërtesave ose intensitetin e zhvillimit.

Arsyetimi kryesor është se organizimi i përdorimeve mund të japë rezultate më të mira për bashkësinë sesa një treg i tokës pa kufizime territoriale. Për shembull, ndarja e industrive ndotëse nga banesat synon mbrojtjen e shëndetit dhe të cilësisë së jetës. Ky shqetësim lidhet historikisht me pasojat e industrializimit të hershëm. Megjithatë, nevoja për ndarje varet nga natyra e veprimtarive; zonimi mund të lejojë edhe përdorime të përziera që janë të pajtueshme.

Në disa sisteme, si ai britanik, drejtimet territoriale të përdorimit të tokës kanë funksionuar kryesisht si politika planifikimi relativisht të gjera e fleksibile. Në Shtetet e Bashkuara, rregulloret e zonimit morën status juridik më të përcaktuar. Ndër pararendësit historikë përfshihen rregullat e San Franciskos të viteve 1880 ndaj lavanderive kineze, të përdorura në mënyrë diskriminuese. Kjo histori tregon se rregullimi i territorit mund të shërbejë edhe për përjashtim shoqëror ose racor, jo vetëm për qëllime teknike; nuk është, megjithatë, shpjegimi i vetëm i prejardhjes së planifikimit urban.

Në çështjen Village of Euclid kundër Ambler Realty Company, më 1926, Gjykata e Lartë amerikane pranoi vlefshmërinë e përgjithshme kushtetuese të një sistemi zonimi si ushtrim i autoritetit publik për mirëqenien e bashkësisë. Më pas, shumica e qyteteve amerikane përdorën rregullore të tilla. Houston-i është një përjashtim i njohur nga modeli i një rregulloreje gjithëpërfshirëse zonimi për tërë qytetin, megjithëse ka rregulla të tjera zhvillimi dhe kufizime të posaçme.

Zonimi përballet me kufijtë kushtetues të mbrojtjes së pronës, veçanërisht me parimet e Amendamenteve të Pestë dhe të Katërmbëdhjetë. Një rregullore mund të kundërshtohet si arbitrare ose si kufizim që, sipas rrethanave, barazohet me marrje të pronës dhe kërkon kompensim. Edhe caktimi i tokës vetëm për bujqësi ose për ruajtje pa zhvillim mund të krijojë mosmarrëveshje të tilla. Kjo nuk i bën automatikisht antikushtetuese këto kategori; rëndësi kanë baza publike, pasojat konkrete dhe standardi juridik i zbatueshëm.

Historia amerikane e zonimit është shoqëruar me konflikte të gjata gjyqësore. Autoritetet publike dhe mbrojtësit e mjedisit kanë kërkuar shpesh kompetenca më të gjera për kontrollin e zhvillimit, ndërsa pronarët dhe përkrahësit e kufizimit të ndërhyrjes shtetërore kanë kërkuar garanci më të forta kundër tyre. Në thelb qëndron pyetja se si të pajtohet interesi publik për organizimin e territorit me përdorimin dhe vlerën e pronës private.